Como despejar um inquilino no Brasil

A expulsão de um inquilino de um imóvel é uma medida drástica e geralmente só é tomada quando os problemas se tornam graves e insolúveis. Existem vários fatores que podem levar a essa situação, sendo desacordos envolvendo locador e locatários ou o não cumprimento das obrigações contratuais.

Você verá um guia sobre alguns fatores principais os quais culminam para a expulsão de um inquilino, além disso, aprenderá o processo para realizar a desocupação do imóvel locado respeitando a lei.

Lei do Inquilinato

Lei do Inquilinato, oficialmente conhecida como Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, é a legislação que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos no Brasil. Esta lei estabelece os direitos e deveres de ambas as partes, os procedimentos legais para locação, despejo e resolução de conflitos existentes. Logo abaixo, segue um dos principais pontos abordados pela Lei do Inquilinato:

1. Contrato de locação: A lei estabelece que o contrato de locação deve ser feito por escrito e conter informações como o prazo de locação, o valor estipulado do aluguel, forma de pagamento, reajustes, garantias exigidas e condições para renovação.
2. Renovação do contrato: A lei do inquilinato estabelece algumas regras para a renovação automática do contrato de locação, uma vez que cumpridos os requisitos legais.
3. Despejo: A legislação define os casos em que o locador pode solicitar o despejo do locatário, como falta de pagamento do aluguel, violação das cláusulas contratuais, uso indevido do imóvel ou término do prazo de locação.
4. Direitos e deveres das partes: A lei estabelece os direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário, incluindo direito à privacidade, manutenção do imóvel em condições adequadas e pagamento do aluguel em dia.

Quais são os direitos e deveres do inquilino na Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato estabelece uma série de direitos e deveres para os inquilinos, visando garantir uma convivência harmoniosa e justa entre locador e locatário durante o período de locação de um imóvel.

Direitos do Inquilino:

• Posse pacífica do imóvel: O inquilino tem o direito tem o direito de usufruir ao imóvel alugado de forma pacífica e sem interferência do locador, desde que respeite as condições estabelecidas no contrato de locação.
• Privacidade: O inquilino tem o direito à privacidade dentro do imóvel alugado, sendo ilegal o locador ingressar no imóvel sem o consentimento prévio ou justificativa legal.
• Renovação do contrato: Caso o contrato de locação preveja a renovação automática, o inquilino tem o direito de renovar o contrato nos termos estabelecidos em lei, desde que cumpridas as condições previstas.
• Manutenção do imóvel: o inquilino tem total direito de exigir que o locador em condições adequadas de habitar, realizando os reparos necessários e garantindo o funcionamento das instalações essenciais, como hidráulica, elétrica e estrutural.
• Recebimento de comprovantes de pagamento: o inquilino tem o direito de receber comprovantes de pagamento de aluguel e demais encargos locatícios, como condomínio e IPTU.

Deveres do Inquilino:

• Pagamento do aluguel: o dever principal do inquilino é o pagamento pontual do aluguel e demais locatícios nos prazos estabelecidos no contrato de locação.
• Cuidado com o imóvel: o inquilino deve zelar pelo imóvel alugado, utilizando-o de forma adequada e realizando a conservação necessária para evitar danos desnecessários.
• Respeito às regras do condomínio: caso o imóvel esteja localizado em um condomínio, o inquilino deve respeitar as normas e regulamentos, além de contribuir com o pagamento das despesas condominiais.
• Comunicação de problemas: o inquilino deve comunicar ao locador qualquer problema ou necessidade de reparo no imóvel, permitindo que o locador tome as medidas necessárias para reparar os danos ou solucionar quaisquer problemas.
• Desocupação do imóvel: ao final do prazo de locação ou em caso de rescisão do contrato, o inquilino deve desocupar o imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu.

Quais são os direitos e deveres dos proprietários na Lei do Inquilinato?

Direitos dos Proprietários:

• Reajuste do aluguel: o proprietário tem o direito de reajustar o valor do aluguel de acordo com o que foi estabelecido em contrato.
• Recebimento do aluguel: o proprietário tem o direito de receber o valor do aluguel nos prazos estabelecidos no contrato de locação.
• Possibilidade de vistorias: o proprietário tem o direito de realizar vistorias periódicas no imóvel alugado, mediante aviso prévio e cumprindo o que está estabelecido no contrato.
• Reparação de danos: o proprietário tem o direito de exigir que o inquilino repare danos causados no imóvel durante a locação, além do desgaste normal decorrente do uso regular.
• Rescisão do contrato: o proprietário tem o direito de rescindir o contrato de locação nas hipóteses previstas em lei, como falta de pagamento do aluguel, violação das cláusulas contratuais ou uso indevido do imóvel.

Deveres dos Proprietários:

• Manutenção do imóvel: o principal dever do proprietário é manter o imóvel em condições adequadas, realizando reparos que garantam o bom funcionamento das instalações elétricas, hidráulicas e estruturais.
• Respeito aos direitos do inquilino: o proprietário deve respeitar os direitos do inquilino, garantindo a posse pacífica do imóvel, a privacidade e o uso adequado das instalações durante o período de locação.
• Fornecimento de documentos: o proprietário deve fornecer ao inquilino os documentos necessários para comprovar a propriedade do imóvel, como os comprovantes de pagamentos de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel.
• Não discriminação: o proprietário não pode discriminar o locatário com base em características como raça, cor, religião, nacionalidade, sexo, orientação sexual, idade ou estado civil.
• Cumprimento das obrigações contratuais: o proprietário deve cumprir todas as obrigações estabelecidas no contrato de locação.

Quais são os fatores indutores que geram o despejo de um inquilino?

1. Violação do contrato de locação: caso o inquilino descumpra algum termo do contrato de locação de maneira contínua, isso pode levar a sua expulsão do imóvel. Podemos exemplificar como, sublocar o imóvel sem permissão, realizar modificações sem autorização do proprietário.
2. Inadimplência: a ausência de pagamento do aluguel é uma das principais razões para a expulsão de um inquilino. Se o inquilino deixa de pagar o aluguel por um período prolongado, o proprietário pode buscar medidas legais para reaver o imóvel.
3. Danos à propriedade: caso o inquilino cause danos graves ao imóvel que vão além do desgaste normal, isso é um motivo válido de expulsão. Danos estruturais, infestações de pragas devido à negligência ou qualquer outra forma de destruição da propriedade podem levar à rescisão do contrato de locação.
4. Uso inadequado do imóvel: se o inquilino está utilizando o imóvel para fins não autorizados no contrato de locação, como uso comercial em uma propriedade residencial, isso pode justificar a expulsão.
5. Comportamento inadequado: caso o inquilino cause perturbação à vizinhança, envolvendo-se em atividades ilegais dentro do imóvel, ou violando regras de convivência estabelecidas, isso pode precisar tomar medidas legais para recuperar a posse do imóvel.
6. Recusa em sair do imóvel após o término do contrato: caso o contrato de locação chegue ao fim e o inquilino se recuse a sair, mesmo após o aviso prévio adequado, o proprietário pode precisar tomar medidas legais para recuperar a posse do imóvel.

Como ocorre o processo de despejo de um inquilino?

O processo de despejo de um inquilino é um procedimento legal pelo qual um locador busca recuperar a posse de seu imóvel devido a uma violação do contrato de locação ou outra razão válida. Esse processo segue algumas etapas formais que é imprescindível e pode variar de acordo com as leis locais. Logo abaixo, vou descrever como acontece o processo de despejo de um inquilino:

• Notificação por escrito: o primeiro passo é o proprietário comunicar formalmente o inquilino sobre a violação do contato de locação ou por outra razão para o despejo. Isso ocorre por meio de uma carta de aviso ou notificação por escrito, a qual pode especificar o motivo do despejo, além de estabelecer um prazo para corrigir a situação.
• Ação Judicial: se o inquilino não corrigir a situação ou se o motivo do despejo se enquadrar em outra razão e não for possível a correção da situação, o locador pode entrar com uma ação judicial para despejar o inquilino. Isso envolve a apresentação da petição junto ao tribunal competente, detalhando os motivos para o despejo e solicitando uma ordem judicial para que o inquilino deixe o imóvel.
• Notificação de audiência: após a apresentação da petição, o tribunal geralmente notificará o inquilino sobre a audiência judicial. Durante a audiência, tanto o locador quanto o inquilino têm a oportunidade de apresentar suas evidências e argumentos ao juiz.
• Decisão Judicial: após a audiência, o juiz decidirá se o despejo é justificado com base nas leis locais e nas evidências apresentadas. Se o juiz decidir a favor do locador, ele emitirá uma ordem de despejo, estabelecendo um prazo para que o inquilino e seus pertences do imóvel. Esse processo é geralmente realizado por um oficial de justiça ou outra autoridade competente.
• Execução da ordem de despejo: se o inquilino não sair voluntariamente dentro do prazo estabelecido na ordem de despejo, o locador pode solicitar a intervenção das autoridades para remover fisicamente o inquilino e seus pertences do imóvel. Esse processo é realizado por um oficial de justiça.

Perguntas Frequentes

O proprietário pode pedir uma ordem de despejo para um inquilino em quais situações?

O proprietário tem total direito de emitir uma ordem de despejo por diversas situações em que já houve a emissão da notificação por escrito e mesmo assim a situação não foi corrigida. Os fatores que ocorrem o despejo são várias como: inadimplência, danos graves ao imóvel, comportamento inadequado, o não cumprimento do que foi estabelecido no contrato de locação, entre outros.

Se o inquilino não cumprir a ordem de despejo o que pode ocorrer?

Caso o inquilino já tenha recebido a notificação por escrito, já procedeu para uma audiência judicial e mesmo com a decisão do juiz se recusa a deixar o imóvel, o locador pode solicitar a intervenção das autoridades para remover fisicamente o inquilino e seus pertences do imóvel.

Qual é o prazo de uma ordem de despejo?

Independente de qualquer ordem de despejo, o inquilino deve ser notificado com 30 dias de antecedência, além disso, se o contrato de locação foi assinado com um prazo diferente de 30 dias para a desocupação, vale o que está no contrato firmado no ato de locação. Vale salientar, a depender da situação, o proprietário pode pedir uma medida liminar e a desocupação pode ser antecipada no prazo de 15 dias.

Pontos para reter

• É importante que tanto o locador como o locatário estejam cientes de seus direitos e dos seus deveres;
• Vale lembrar que o contrato de locação deve conter todas as informações necessárias sobre reajuste de valor, prazo do contrato, valor do aluguel para não ocorrer desacordos;
• Faz-se necessário que o locador e o locatário cumpram as obrigações estipuladas no contrato de locação;
• É de suma importância que o inquilino e o proprietário resolvam suas indiferenças sobre a violação do contrato ou por outra razão para que exclua a possibilidade do despejo;
• Para o proprietário exigir o despejo do inquilino, ele deve seguir todas as etapas do despejo previsto em lei;