Simulador de investimento em aluguel
O simulador de investimento em aluguel calcula a rentabilidade de uma compra para alugar: fluxo de caixa, rentabilidades, endividamento, uma nota geral e uma projeção ao longo do período de posse. Você o acessa pela seção “Ferramentas” e depois “Simulador de investimento”.
Tudo é recalculado no seu navegador conforme você digita: não existe um botão “Salvar”.
Atenção!
Uma simulação nunca é guardada. Se você sair da página ou recarregá-la, todos os campos voltam aos valores padrão.
Use “Imprimir” ou “Baixar” antes de sair da página se quiser manter um registro.
Partir de um novo projeto ou de um imóvel existente
No topo do bloco “Propriedade”, a lista “Imóvel a analisar” oferece “Novo projeto” — os campos contêm então valores de exemplo — ou um dos seus imóveis. Selecionar um imóvel traz os dados do cadastro: preço e custos de aquisição, reforma, taxa de administração, aluguel, despesas de aluguéis, IPTU, valor atual e tipo de locação. A entrada é deduzida do financiamento registrado; a taxa do seguro do financiamento só é trazida se estiver registrada em percentual.
As informações ausentes do cadastro são trazidas como 0, e trocar de imóvel redefine antes todos os campos. Só são oferecidos os imóveis aos quais você tem acesso, sem os arquivados e sem o lixo — veja criar, editar ou excluir um imóvel, uma unidade.
Escolher o nível de detalhe
Três abas determinam quantos campos aparecem: “Iniciante” fica no essencial; “Avançado” acrescenta reforma, mobiliário, despesas de aluguéis, vacância, despesas do condomínio, manutenção, administração e hipóteses fiscais; “Especialista” acrescenta o reajuste anual do aluguel, os ajustes fiscais detalhados, a revenda, a projeção anual e a TIR.
Voltar a um nível inferior oculta os campos, mas mantém seus valores: eles continuam entrando no cálculo.
Preencher as hipóteses
A coluna da esquerda agrupa as hipóteses por bloco: “Propriedade”, “Financiamento”, “Receitas de aluguel”, “Despesas operacionais”, “Hipóteses fiscais” e “Hipóteses de revenda”. “Valor do empréstimo” e “Mensalidade” não são digitados: o empréstimo é o custo total menos a entrada, e a mensalidade inclui o seguro do financiamento. “Provisão para manutenção” e “Taxas de administração de aluguel” são expressas em percentual do aluguel; “Valor atual” substitui o preço de compra como base da valorização.
Se um valor for inconsistente — preço ou prazo do empréstimo nulos, taxa acima de 20 %, vacância fora de 0 a 100 %, entrada maior que o custo total — o aviso “Dados incompletos ou inconsistentes” substitui a nota e indica o que corrigir.
Ler os resultados
A coluna da direita se atualiza a cada tecla:
- a nota, de A a F, e o seu comentário;
- “Fluxo de caixa mensal — após impostos”, com o fluxo antes de impostos, o fluxo anual e um histograma de dez anos;
- “Rentabilidade bruta”, “Rentabilidade líquida” e “Rentabilidade líquida líquida”: cada cartão lembra a sua fórmula;
- “Aluguel de equilíbrio”, o aluguel a partir do qual o fluxo de caixa se anula;
- “Investimento total” e “Percentual de financiamento (LTV)”;
- “Pontuação de risco” em 100: endividamento, margem de fluxo de caixa, vacância e rentabilidade bruta. Quanto mais baixa, mais segura é a operação.
No nível “Especialista” entram ainda “Projeção anual”, “Valor de revenda estimado”, “Ganho de capital líquido” e “TIR”.
Como a nota é calculada
A e B: fluxo de caixa após impostos positivo, com risco baixo ou moderado. C: fluxo apertado ou levemente negativo. D: uma perda mensal assumida. F: fluxo fortemente negativo ou risco muito alto. A nota decorre inteiramente das suas hipóteses: dois pontos a mais de vacância às vezes bastam para mudá-la.
Como o imposto é modelado
O bloco “Hipóteses fiscais” só existe na versão francesa do site. Nas demais nenhum imposto é modelado: o fluxo de caixa após impostos é igual ao fluxo antes de impostos.
Na França, “Tipo de locação” comanda o restante: “Locação sem mobília”, “Locação mobiliada” ou “Sem modelagem fiscal”. A lista “Sistema tributário” se adapta à escolha — “Microfundiário (abatimento de 30%)” ou “Regime real (despesas reais dedutíveis)”, “LMNP real + depreciação” ou “Micro-BIC (abatimento de 50%)” — e depois você informa sua “Alíquota marginal de imposto de renda” e as “Contribuições sociais”. O nível “Especialista” abre as deduções, a depreciação e o detalhe do imposto sobre o ganho de capital.
Atenção!
O cálculo fiscal é uma estimativa simplificada: as regras dependem da sua situação pessoal.
Não são modelados nem a sobretaxa sobre ganhos de capital elevados, nem os valores fixos para custos e obras, nem o déficit predial, nem os limites dos regimes micro. Consulte um contador antes de assumir o compromisso.
Comparar dois imóveis
A aba “Comparar” coloca lado a lado “Imóvel A” e “Imóvel B”, com treze campos cada um, preenchidos com valores de exemplo e independentes da aba “Imóvel único”. A tabela compara o investimento total, o empréstimo, a mensalidade, os fluxos de caixa, as rentabilidades, o aluguel de equilíbrio, o LTV, a pontuação de risco e a nota, e aponta um “Ganhador” linha a linha.
Testar a solidez com os cenários
A aba “Cenários” repete três vezes o que você informou em “Imóvel único”: “Prudente” (aluguel −5 %, vacância +2 pontos, despesas +10 %, taxa +0,5 ponto), “Caso base” (seus dados, o único cartão que mostra a nota) e “Melhor cenário” (aluguel +5 %, vacância −1 ponto, despesas estáveis). Os dois cartões laterais indicam a diferença em relação ao caso base. Um investimento é sólido se o cenário prudente ainda gerar um fluxo de caixa aceitável.
Imprimir ou baixar a simulação
O menu “…” no canto superior direito oferece “Imprimir”, que abre a simulação diagramada em uma nova aba, e “Baixar”, nos formatos Adobe PDF, Word e Open office. O documento traz a nota, os resultados, seus dados, a revenda e a projeção anual, mesmo a partir do nível “Iniciante”.
Só a aba “Imóvel único” é exportada: a comparação e os cenários não. Se houver campos inconsistentes, a exportação é interrompida e os erros aparecem.
