# Simulador de investimento em aluguel O simulador de investimento em aluguel calcula a rentabilidade de uma compra para alugar: fluxo de caixa, rentabilidades, endividamento, uma nota geral e uma projeção ao longo do período de posse. Você o acessa pela seção “Ferramentas” e depois “Simulador de investimento”. Tudo é recalculado no seu navegador conforme você digita: não existe um botão “Salvar”.

Atenção!

Uma simulação nunca é salva. Se você sair da página ou recarregá-la, todos os campos voltam aos valores padrão.

Use “Imprimir” ou “Baixar” antes de sair da página se quiser manter um registro.

### Partir de um novo projeto ou de um imóvel existente No topo do bloco “Propriedade”, a lista “Imóvel a analisar” oferece “Novo projeto” — os campos contêm então valores de exemplo — ou um dos seus imóveis. Selecionar um imóvel traz os dados do cadastro: preço e custos de aquisição, reforma, taxa de administração, aluguel, encargos locatícios, IPTU, valor atual e tipo de locação. A entrada é deduzida do financiamento registrado; a taxa do seguro do financiamento só é trazida se estiver registrada em percentual. As informações ausentes do cadastro são trazidas como 0, e trocar de imóvel redefine antes todos os campos. Só são oferecidos os imóveis aos quais você tem acesso, sem os arquivados e sem o lixo — veja [criar, editar ou excluir um imóvel, uma unidade](https://www.rentila.com.br/support/create-edit-delete-property). ### Escolher o nível de detalhe Três abas determinam quantos campos aparecem: “Iniciante” fica no essencial; “Avançado” acrescenta reforma, mobiliário, encargos locatícios, vacância, despesas do condomínio, manutenção, administração e hipóteses fiscais; “Especialista” acrescenta o reajuste anual do aluguel, os ajustes fiscais detalhados, a revenda, a projeção anual e a TIR. Voltar a um nível inferior oculta os campos, mas mantém seus valores: eles continuam entrando no cálculo. ### Preencher as hipóteses A coluna da esquerda agrupa as hipóteses por bloco: “Propriedade”, “Financiamento”, “Receitas de aluguel”, “Despesas operacionais”, “Hipóteses fiscais” e “Hipóteses de revenda”. “Valor do empréstimo” e “Mensalidade” não são digitados: o empréstimo é o custo total menos a entrada, e a mensalidade inclui o seguro do financiamento. “Provisão para manutenção” e “Taxas de administração de aluguel” são expressas em percentual do aluguel; “Valor atual” substitui o preço de compra como base da valorização. Se um valor for inconsistente — preço ou prazo do empréstimo nulos, taxa acima de 20 %, vacância fora de 0 a 100 %, entrada maior que o custo total — o aviso “Dados incompletos ou inconsistentes” substitui a nota e indica o que corrigir. ### Ler os resultados A coluna da direita se atualiza a cada tecla: - a nota, de A a F, e o seu comentário; - “Fluxo de caixa mensal — após impostos”, com o fluxo antes de impostos, o fluxo anual e um histograma de dez anos; - “Rentabilidade bruta”, “Rentabilidade líquida” e “Rentabilidade Líquida Real”: cada cartão lembra a sua fórmula; - “Aluguel de equilíbrio”, o aluguel a partir do qual o fluxo de caixa se anula; - “Investimento total” e “Percentual de financiamento (LTV)”; - “Pontuação de risco” em 100: endividamento, margem de fluxo de caixa, vacância e rentabilidade bruta. Quanto mais baixa, mais segura é a operação. No nível “Especialista” entram ainda “Projeção anual”, “Valor de revenda estimado”, “Ganho de capital líquido” e “TIR”.

Como a nota é calculada

A e B: fluxo de caixa após impostos positivo, com risco baixo ou moderado. C: fluxo apertado ou levemente negativo. D: uma perda mensal assumida. F: fluxo fortemente negativo ou risco muito alto. A nota decorre inteiramente das suas hipóteses: dois pontos a mais de vacância às vezes bastam para mudá-la.

### Como o imposto é modelado O bloco “Hipóteses fiscais” só existe na versão francesa do site. Nas demais nenhum imposto é modelado: o fluxo de caixa após impostos é igual ao fluxo antes de impostos. Na França, “Tipo de locação” comanda o restante: “Locação sem mobília”, “Locação mobiliada” ou “Sem modelagem fiscal”. A lista “Sistema tributário” se adapta à escolha — “Microfundiário (abatimento de 30%)” ou “Regime real (despesas reais dedutíveis)”, “LMNP real + depreciação” ou “Micro-BIC (abatimento de 50%)” — e depois você informa sua “Alíquota marginal de imposto de renda” e as “Contribuições sociais”. O nível “Especialista” abre as deduções, a depreciação e o detalhe do imposto sobre o ganho de capital.

Atenção!

O cálculo fiscal é uma estimativa simplificada: as regras dependem da sua situação pessoal.

Não são modelados nem a sobretaxa sobre ganhos de capital elevados, nem os valores fixos para custos e obras, nem o déficit predial, nem os limites dos regimes micro. Consulte um contador antes de assumir o compromisso.

### Comparar dois imóveis A aba “Comparar” coloca lado a lado “Imóvel A” e “Imóvel B”, com treze campos cada um, preenchidos com valores de exemplo e independentes da aba “Imóvel único”. A tabela compara o investimento total, o empréstimo, a mensalidade, os fluxos de caixa, as rentabilidades, o aluguel de equilíbrio, o LTV, a pontuação de risco e a nota, e aponta um “Ganhador” linha a linha. ### Testar a solidez com os cenários A aba “Cenários” repete três vezes o que você informou em “Imóvel único”: “Prudente” (aluguel −5 %, vacância +2 pontos, despesas +10 %, taxa +0,5 ponto), “Caso base” (seus dados, o único cartão que mostra a nota) e “Melhor cenário” (aluguel +5 %, vacância −1 ponto, despesas estáveis). Os dois cartões laterais indicam a diferença em relação ao caso base. Um investimento é sólido se o cenário prudente ainda gerar um fluxo de caixa aceitável. ### Imprimir ou baixar a simulação O menu “…” no canto superior direito oferece “Imprimir”, que abre a simulação diagramada em uma nova aba, e “Baixar”, nos formatos Adobe PDF, Word e Open office. O documento traz a nota, os resultados, seus dados, a revenda e a projeção anual, mesmo a partir do nível “Iniciante”. Só a aba “Imóvel único” é exportada: a comparação e os cenários não. Se houver campos inconsistentes, a exportação é interrompida e os erros aparecem. --- https://www.rentila.com.br/support/rental-investment-simulator