Guia para proprietários: formas eficazes de lidar com o atraso no pagamento de aluguéis

O atraso no pagamento de aluguéis é uma situação comum no mercado imobiliário, mas que pode gerar desconfortos e impactos financeiros tanto para locadores quanto para locatários. Saber lidar com esse tipo de ocorrência de forma eficiente, respeitosa e dentro dos limites legais é essencial para manter uma boa relação entre as partes e evitar prejuízos maiores.

Este guia tem como objetivo principal apresentar formas práticas para enfrentar atrasos no pagamento do aluguel, destacando a importância da comunicação, da negociação e do conhecimento dos direitos e deveres previstos em contrato.

As principais causas de atraso no pagamento do aluguel

• Dificuldades financeiras: o desemprego, a queda na renda, aumento de despesas inesperadas podem comprometer o orçamento do inquilino.
• A falta de organização financeira: mesmo tendo recursos suficientes, algumas pessoas enfrentam dificuldades para organizar o pagamento de contas. Esquecimento ou falta de planejamento mensal pode acarretar esse atraso.
• Problemas com o imóvel: em alguns casos, o inquilino atrasa o pagamento como forma de protesto por falta de manutenção no imóvel ou por desacordos com o proprietário quanto a reparos necessário.
• Falta de clareza no contrato: termos mal definidos, como datas de vencimento, reajustes ou formas de pagamento, podem gerar confusão e atrasos involuntários;
• Conflitos entre locador e locatário: desentendimentos anteriores ou uma relação desgastada podem levar o inquilino a não priorizar o pagamento do aluguel.

Como lidar com o inquilino quando há atraso no pagamento do aluguel

Lidar com o atraso no pagamento do aluguel pode ser uma situação delicada, mas é importante manter a calma e buscar uma solução que preserve os direitos do laçador e o bom relacionamento com o inquilino.

• Mantenha a comunicação aberta e respeitosa: o primeiro passo é entrar em contato com o inquilino de forma amigável, seja por mensagem, ligação ou e-mail. Às vezes, o atraso é pontual ou causado por um imprevisto, e uma boa conversa pode resolver o problema rapidamente.

Exemplo: “Olá, notei que o aluguel deste mês ainda não foi pago. Está tudo bem? Podemos conversar para entender o que aconteceu?”

• Verifique o que diz o contrato: antes de tomar qualquer decisão, revise o contrato de locação. Ele deve especificar a data de vencimento, multa por atraso, juros e tolerância (se houver). É essencial seguir o que acordado para garantir a segurança jurídica.

• Estabeleça prazos e proponha acordos: se o inquilino estiver com dificuldades financeiras, considere a possibilidade de parcelar o valor em atraso ou prorrogar o prazo, desde que isso não comprometa seu próprio planejamento.

Dica: Formalize qualquer novo acordo por escrito, com assinaturas de ambas as partes.

• Envie uma notificação formal: se a situação persistir e não houver sinal de pagamento ou diálogo, é recomendado enviar uma notificação extrajudicial solicitando a regularização do débito. Esse documento reforça a seriedade do assunto e pode ser usado como prova em eventual ação judicial.

• Evite atitudes impulsivas ou ilegais: mesmo em situações frustrantes, o locador não pode cortar água, luz, mudar fechadura ou entrar no imóvel sem autorização. Essas atitudes são ilegais e podem gerar processos contra o proprietário.

O que o contrato de aluguel deve prever em caso de atraso no pagamento?

Um contrato de locação bem elaborado é essencial para evitar conflitos e garantir segurança jurídica tanto para o locador quanto para o locatário. Quando se trata de atrasos no pagamento do aluguel, é importante que o contrato contenha cláusulas claras sobre:

• Data de vencimento: o contrato deve especificar o dia exato do vencimento do aluguel mensal. Exemplo: “Todo dia 5 de cada mês”.

• Multa por atraso: deve constar o percentual da multa que será aplicada em caso de atraso. O valor mais comum e aceito pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é de até 10% sobre o valor do aluguel em atraso.

• Juros de mora: além da multa, o contrato pode estabelecer juros diários, geralmente de 1% ao mês (ou 0,033% ao dia), sobre o valor devido.

• Correção monetária: é comum prever atualização monetária com base em índices oficiais (como o IGPM ou IPCA), aplicável após determinado tempo de inadimplência.

• Prazo de tolerância (se houver): alguns contratos estabelecem um prazo de tolerância (ex: 5 dias úteis após o vencimento) antes da aplicação de multa. Não é obrigatório, mas pode ser negociado entre as partes.

• Consequências do inadimplemento: o contrato pode prever que, após determinado tempo de inadimplência (exemplo: 30 dias), o locador pode:

◊Enviar notificação formal; ◊Ingressar com ação de cobrança ou despejo; ◊Encerrar o contrato de forma antecipada, conforme previsto em lei; Forma de cobrança e comunicação: é interessante estabelecer como se dará a comunicação em caso de atraso: e-mail, carta registrada, WhatsApp, etc. Isso facilita a formalização de notificações e acordos.

Formas eficazes de reduzir o atraso no pagamento do aluguel

• Escolha criteriosa do inquilino: fazer uma boa análise antes de alugar o imóvel é um passo essencial. Avaliar o comprovante de renda (idealmente 3x o valor do aluguel), o histórico de crédito (via Serasa/ SPC) e verificar as referencias pessoais e de locações anteriores.
• Contrato claro e completo: um contrato bem redigido, com cláusulas específicas sobre datas, multas, juros e consequências do atraso, evita mal-entendidos e dá respaldo em caso de inadimplência.
• Boletos com vencimento automático: oferecer boleto bancário com vencimento fixo ajuda o inquilino a se organizar e reduz a chance de esquecimento. Você também pode usar plataformas de gestão de aluguel que automatizam esse processo.
• Cobrança preventiva e educada: envie lembretes amigáveis um ou dois dias antes do vencimento pode ser via WhatsApp, e-mail, etc. ou até SMS. Isso ajuda a manter o pagamento em dia sem pressionar.
• Facilidade de pagamento: quanto mais fácil for pagar, menor a chance de atraso. Aceite diferentes formas de pagamento (PIX, transferência, boleto) e esteja aberto a acordos pontuais se o inquilino tiver dificuldade.
• Incentivos para pagamento em dia: você pode oferecer descontos simbólicos para quem paga antes do vencimento ou pontualmente por vários meses seguidos. Pequenas recompensas mantêm o bom comportamento.
• Seguro – fiança ou fiador: garantias como seguro- fiança, caução ou fiador ajudam a minimizar prejuízos caso haja atraso. Elas também filtram o comprometimento do inquilino antes do contrato.
• Acompanhamento constante: evite deixar atrasos se acumularem. Se o pagamento não for feito até o vencimento, entre em contato o quanto antes para entender o motivo e buscar uma solução rápida.

Como usar software para automatizar lembretes e rastrear pagamentos de aluguéis

Cadastro completo dos contratos

Comece registrando no sistema todos os contratos ativos com as seguintes informações:  Nome do inquilino  Valor do aluguel  Vencimento mensal  Forma de pagamento  Dados de contato Essas informações permitirão que o sistema envie notificações personalizadas e gere relatórios automáticos.

Geração automática de boletos e cobranças

A maioria dos softwares permitem gerar boletos com vencimento programado e enviar diretamente ao inquilino por e-mail ou WhatsApp. Alguns também aceitam PIX, cartão de crédito. Isso facilita o pagamento e reduz esquecimentos.

Envio de lembretes automáticos

Configure lembretes antes e após o vencimento:  3 dias antes: lembrete de vencimento.  No dia do vencimento.  1,5 e 10 dias após: avisos de atrasos com multasse juros, se aplicável.

Rastreio em tempo real dos pagamentos

Com o sistema, você consegue ver em tempo real:  Quem pagou e quando.  Quem está inadimplente.  Valores endentes e acumulados.

Relatórios e alertas inteligentes

Os melhores software geram relatórios mensais com:  Taxa de inadimplência.  Previsão de recebíveis.  Alugueis vencidos ou pagos parcialmente.

Histórico do inquilino

Você tem acesso ao histórico completo de pagamentos, acordos e atrasos, o que é muito útil para futuras decisões ou até para comprovações jurídicas. Alguns sites específicos, lembre-se, você precisa visitar os sites para obter mais informações sobre cada plataforma e seus recursos específicos. 1- Superlógica imobiliárias 2- Velo 3- Kenlo

Perguntas frequentes

O que pode acontecer, se o inquilino atrasar o aluguel?

O inquilino pode sofrer cobranças de multa, juros e correção monetária, conforme o contrato. Se o atraso persistir, o locador pode notificá-lo formalmente e, em último caso, entrar com ação de despejo.

Existe algum prazo de tolerância para o pagamento?

Só existe se estiver expressamente previsto no contrato. Caso contrário, o pagamento deve ser feito até a data de vencimento acordada, sem tolerância automática.

Quando posso entrar com ação de despejo?

A partir de 30 dias de inadimplência, já é possível iniciar uma ação de despejo por falta de pagamento, desde que haja uma notificação prévia e o inquilino não tenha regularizado a dívida.

Buy to let ainda é um bom investimento? : pontos para reter

• A comunicação do proprietário com o inquilino deve ser essencial para evitar conflitos e manter o diálogo aberto e respeitoso;
• Tenha sempre um planejamento mensal para não acarretar no atraso do pagamento do aluguel, pois a ausência de uma organização pode acarretar diversos problemas tanto para o inquilino quanto para o proprietário;
• Antes de tomar qualquer decisão, revise o contrato e se atente a cada termo para garantir a segurança jurídica;
• Os softwares de gestão auxiliam muito, pois automatizam boletos, lembretes e controle de pagamentos. Dessa maneira, reduz atrasos e facilita a sua vida;